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Crédit Immobilier

Réalisez des économies : Utilisez un courtier et si vous êtes primo-accédant, faites le plein des prêts aidés !

Les prêts aidés disponibles :
Les comptes d’épargne logement (CEL):
Le prêt à taux zéro ou PTZ + 2015
Le prêt conventionné :
Le prêt d’accession sociale (PAS)
Les prêts classiques pour boucler le financement

Les prêts aidés disponibles :

 

– Les prêts d’épargne logement (PEL) :

Le plan d’épargne logement (PEL) est une épargne bloquée qui produit des intérêts et peut permettre d’obtenir un prêt immobilier. Les établissements de crédit ayant passé une convention avec l’État peuvent le proposer.
La souscription au PEL est ouverte aux majeurs ou mineurs. Vous ne pouvez disposer que d’un seul PEL. Si vous avez déjà souscrit un compte épargne logement (CEL), vous devez impérativement détenir votre PEL dans le même établissement bancaire.
Le versement minimal initial doit être de 225 € et vous devez verser 540 € par an minimum. Vous pouvez le verser de façon mensuelle, trimestrielle ou semestrielle et faire des versements complémentaires libres.
Hors intérêts capitalisés, vous pouvez verser jusqu’à 61 200 € sur votre PEL.
La durée minimale de détention du PEL est de 4 ans et d’une durée maximale de 10 ans. Tout retrait avant 4 ans entraîne la clôture du PEL. Passé 10 ans, vous ne pouvez plus effectuer de versements mais votre PEL continue de produire des intérêts pendant 5 ans. À la 15èmeannée, votre PEL est automatiquement transformé en un livret d’épargne classique, avec un taux de rémunération fixé contractuellement par la banque. Un livret classique n’entre plus dans les dispositifs d’état.
Le taux de rémunération est fixé à l’ouverture du PEL.

Taux de rémunération du PEL (hors prime d’État)
Date d’ouverture Taux
1er août 2003 au 31 janvier 2015 2,5%
Depuis le 1er février 2015 3 %

Les intérêts sont capitalisables, c’est-à-dire qu’au 31 décembre de chaque année, ils viennent s’ajouter au capital déjà épargné et deviennent producteurs d’intérêts supplémentaires. Rappelons que les intérêts sont exonérés d’impôt sur le revenu jusqu’à la veille du 12ème anniversaire du PEL mais ils sont soumis chaque année aux prélèvements sociaux.
La clôture du PEL avant les 4 années engendre des pénalités calculées comme suit :
Avant 2 ans, les intérêts sont recalculés au taux du CEL en vigueur à la date de clôture. Vous perdez les droits à prêts et à prime.
Entre 2 et 3 ans, vous gardez le bénéfice du taux de rémunération du PEL mais vous perdez vos droits à prêts et à prime.
Entre 3 et 4 ans, vous gardez le bénéfice du taux de rémunération du PEL mais vos droits à prêts et à prime sont diminués.

Que peut-on financer avec un prêt d’épargne logement de votre PEL?

On ne peut financer que l’achat d’un bien situé en France ou dans les DOM.
L’achat, la construction, l’extension ou la rénovation d’une résidence principale, qui peut être celle de l’emprunteur, d’un ascendant, d’un descendant ou d’un locataire. Dans ce dernier cas, le logement neuf doit être loué nu et avec un bail en bonne et due forme.
L’achat d’un parking situé à proximité (moins d’un km) de la résidence principale concernée.
L’acquisition d’un logement à une société civile immobilière, à condition que cet achat ouvre le droit à l’attribution d’un logement destiné à devenir la résidence principale de l’emprunteur.
L’acquisition de parts de Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), si le patrimoine de ces dernières est constitué, au moins à 90%, de locaux destinés à l’habitation.
Les opérations concernant des locaux professionnels ou commerciaux sont exclues, sauf s’ils comportent également l’habitation principale du bénéficiaire du prêt.
De plus, un emprunteur qui bénéficie d’un prêt d’épargne logement pour sa résidence principale ne peut pas souscrire un second prêt pour sa résidence secondaire, tant qu’il n’a pas fini de rembourser intégralement le premier prêt.
Exception : il est possible de cumuler deux PEL pour deux résidences principales, à condition de ne pas dépasser le plafond réglementaire admit pour un seul prêt.

Rémunération du PEL ouverts jusqu’au 31 juillet 2003 :

Entre le 7.2.1994
et le 22.1.1997
Entre le 23.1.1997
et le 8.6.1998
Entre le 9.6.1998
et le 25.7.1999
Entre le 26.7.1999
et le 30.6.2000
Entre le 1.7.2000
et le 31.7.2003
Taux d’intérêt avant prélèvement sociaux
(prime d’Etat incluse)
6% 5.25% 4.25% 4% 3.60% 4.50%
4.62% 3.84% 3.10% 2.90% 2.61% 3.27%
–Les comptes d’épargne logement (CEL):

Le compte épargne logement (CEL) permet, sous certaines conditions, d’obtenir un prêt bancaire à un taux préférentiel pour acheter un bien immobilier ou réaliser des travaux dans son logement. Il peut aussi permettre de toucher une prime d’épargne versée par l’État.
Que peut-on financer avec un prêt d’épargne logement de votre CEL?
· Construire ou acheter votre résidence principale, neuve ou ancienne,
· Acheter un terrain à construire à la condition que ce prêt finance en même temps les dépenses de construction,
· Financer des travaux d’économie d’énergie, d’extension, de réparation ou d’amélioration de votre logement.
À savoir : si votre CEL a été ouvert avant le 1er mars 2011, il peut vous permettre d’obtenir un prêt pour acheter une résidence secondaire.
Votre CEL doit être ouvert depuis au moins 18 mois pour vous permettre d’obtenir un prêt. De plus, il doit avoir produit un minimum d’intérêts.

Minimum d’intérêt devant avoir été produit selon l’opération envisagée
Objet de financement Minimum d’intérêts à produire
Travaux d’économie d’énergie (isolation, chauffage…) 22,50 €
Travaux de réparation ou d’amélioration 37,00 €
Construction ou acquisition de logement 75,00 €

Le montant maximum du prêt est de 23 000 €. Ce montant dépend de la durée et des intérêts acquis. La durée du prêt est à minima de 2 ans et à maxima de 15 ans. Vous pouvez cumuler un prêt lié à un CEL avec celui obtenu grâce à un PEL, mais le montant maximum du prêt total ne peut dépasser 92 000 €.
Lorsque vous arrivez en fin de période d’épargne et si vous obtenez un prêt grâce à votre CEL, vous pouvez bénéficier d’une prime de l’État. Le montant maximum de cette prime exonérée de l’impôt sur le revenu mais soumise à prélèvements sociaux est de 1 144 €.

 

– Le prêt à taux zéro ou PTZ + 2015 :

Vous achetez votre première résidence principale dans le neuf : pensez au prêt à taux 0 % ! Amélioré à compter du 1er octobre 2014, ce crédit gratuit vous permet de mieux compléter votre plan de financement. Voici les clés pour en profiter :
Sachez que toute personne qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années au moins, preuve à l’appui des quittances de loyers ou d’un contrat de location, peut demander un prêt à taux zéro. Cette condition n’est pas exigée pour les personnes en invalidité, handicapées ou victime de catastrophes.
Dans le cas général, les revenues de l’emprunteur ne doivent pas dépasser un plafond qui varie selon le nombre de personne destinée à occuper le logement et la localisation du bien.

Plafond des ressources

Plafond de ressources (à compter du 1er octobre 2014)
Nombre de personnes Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 36.000 € 26.000 € 24.000 € 22.000 €
2 50.400 € 36.400 € 33.600 € 30 800 €
3 61.200 € 44.200 € 40.800 € 37.400 €
4 72.000 € 52.000 € 48.000 € 44.000 €
5 82.800 € 59.800 € 55.200 € 50.600 €
6 93.600 € 67.600 € 62.400 € 57.200 €
7 104.400 € 75.400 € 69.600 € 63.800 €
8 ou plus 115.200 € 83.200 € 76.800 € 70.400 €

Montant du Prêt à taux zéro plus

Le montant du PTZ+ est calculé en multipliant le montant de l’opération par une quotité.

Définition du montant de l’opération :

Le montant de l’opération englobe le coût de l’opération d’acquisition du bien, ainsi que les travaux (hors eco-ptz) et les frais d’agence dans l’ancien ou le coût du terrain dans le neuf, mais à l’exclusion des frais de notaire (frais d’acte et de garantie) et des frais bancaires (des autres prêts). Le montant de l’opération retenu pour calculer le montant du PTZ+ est limité par les plafonds réglementaires suivants :

Montant maximum retenu pour l’opération (en vigueur au 1er octobre 2014
Nombre
de personnes
Logement neuf ou ancien
Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 150.000 € 135.000 € 110.000 € 100.000 €
2 210.000 € 189.000 € 154.000 € 140.000 €
3 255.000 € 230.000 € 187.000 € 170.000 €
4 300.000 € 270.000 € 220.000 € 200.00 €
5 et plus 345.000 € 311.000 € 253.000 € 230.000 €

Définition de la quotité :

La quotité à appliquer sur le montant retenu de l’opération est fonction des caractères neuf ou anciens du logement, de la zone géographique et de la performance énergétique de ce logement.

Quotité (à compter du 1er janvier 2015)
Quotité (à compter du 1er janvier 2015) Logement neuf ou
Logement ancien avec travaux
Logement HLM ancien
Zone A 26 % 10 %
Zone B1 26 %
Zone B2 21 %
Zone C 18 %

Le montant du PTZ+ ne doit pas dépasser non plus le montant total des autres prêts, d’une durée de deux ans et plus, finançant l’opération. Ou autrement dit :
par rapport au montant retenu de l’opération, le PTZ+ ne doit pas représenter plus de la moitié du financement,
plus l’apport personnel est important, plus le montant du PTZ+ sera réduit.
Les durées de remboursement du prêt à taux zéro plus
Les durées de remboursement du Prêt à taux zéro + s’échelonnent de 25 ans (pour les ménages les plus modestes) à 12 ans (pour les plus aisées des personnes éligibles) avec 5 profils différents de remboursement. Les trois premiers profils de remboursement comportent une période de différé total, respectivement de 14, 11 et 8 ans.

Les différents profils de remboursement (depuis octobre 2014)
Profil Durée totale du remboursement du PTZ+ Période 1 Période2
Durée Capital à rembourser Durée Capital à rembourser
1 25 ans 14 ans 0 % 11 ans 100 %
2 25 ans 11 ans 0 % 14 ans 100 %
3 22 ans 8 ans 0 % 14 ans 100 %
4 16 ans 16 ans 100%
5 12 ans 12 ans 100%

Détermination du profil de remboursement

La détermination du profil de remboursement à utiliser dépend, d’une part, du montant total des ressources (voir en haut de page) divisé par un coefficient familial, et d’autre part, du caractère neuf ou ancien du logement et de sa localisation géographique. Le profil est ainsi déterminé en fonction du tableau suivant :

Détermination du profil de remboursement à appliquer (depuis octobre 2014)
Numéro de profil Logement neuf ou ancien
Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 ≤ 20.000 € ≤ 18.000 € ≤ 15.000 € ≤ 13.000 €
2 ≤ 22.000 € ≤ 19.500 € ≤ 16.500 € ≤ 14.000 €
3 ≤ 25.000 € ≤ 21.500 € ≤ 18.000 € ≤ 15.000 €
4 ≤ 28.000 € ≤ 23.500 € ≤ 20.000 € ≤ 18.500 €
5 ≤ 36.000 € ≤ 26.000 € ≤ 24.000 € ≤ 22.000 €

Exemple : un couple sans enfants ayant un revenu fiscal de référence de 30.000 euros pour un logement neuf en zone A. Le revenu à prendre en compte pour déterminer le profil de remboursement est de 21.429 euros (soit 30.000 divisé par 1,4), ce qui correspond à un profil numéro 2.
Modulation du prêt à taux zéro plus
De plus, il est possible de faire varier le PTZ+ en réduisant au maximum de moitié le montant du PTZ lorsque le total des périodes de remboursement est inférieur ou égal à 8 ans ou en réduisant la première période de remboursement jusqu’à un minimum de 4 ans.

– Le prêt conventionné :

 

Principe

Le prêt conventionné immobilier classique est accordé par une banque ou un établissement financier ayant passé une convention avec l’État. Le prêt conventionné a un taux plafonné souvent supérieur aux taux ordinaires des banques. Il peut financer jusqu’à l’intégralité du coût de la construction ou l’achat d’un logement neuf ou ancien, mais aussi certains travaux d’amélioration du logement. Il peut donner droit à l’aide personnalisée au logement (APL).
Le prêt conventionné peut vous permettre de financer :
· L’achat de la résidence principale dans le neuf ou l’ancien,
· De réaliser certains travaux d’agrandissement, d’amélioration ou de l’adapter aux personnes handicapées,
· De réaliser certains travaux pour économiser l’énergie.

Rappelons que le prêt conventionné à d’autres avantages :
– Les frais d’actes notariés sont inférieurs à ceux des prêts classiques,
– Pour une construction, la taxe locale d’équipement est faible,
– Les frais de dossier sont réduits,
– Il n’y a pas besoin d’un apport personnel,
– Il est accordé sans condition de ressources.
– Il peut être remboursé sur une durée de 5 à 35 ans.
– Il y a des conditions à respecter :

Vous devez occuper votre logement au moins 8 mois par an vous-même (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure), ou votre conjoint, vos ascendants, vos descendants ou ceux de votre conjoint,
Vous avez 1 an pour occuper le logement à compter de la déclaration d’achèvement des travaux ou de l’acquisition du logement.
Pendant toute la durée de remboursement du prêt le logement ne peut être :
– Ni transformé en local commercial ou professionnel,
– Ni affecté à la location saisonnière ou en meublé plus de 4 mois par an,
– Ni l’utiliser comme résidence secondaire,
– Ni l’occuper à titre de logement de fonction.
Le taux dépend de la durée d’emprunt, mais aussi de l’établissement bancaire qui le propose.
Toutefois, des taux maximum sont fixés.

Taux maximum des prêts conventionnées
Durée du prêt Taux fixe Taux variable
Inférieure ou égale à 12ans 3.40% 3.40%
Entre 12 ans et 15 ans 3.60% 3.40%
Entre 15 et 20 ans 3.75% 3.40%
Supérieure à 20 ans 3.85%

Le prêt conventionné peut être complété notamment par un des prêts et/ou une des aides suivants :
· un prêt à taux zéro renforcé (PTZ +),
· un prêt d’épargne logement (PEL et/ou CEL),
· une subvention de l’Agence nationale de l’habitat (Anah),
· un prêt Action logement (ex-1% logement),
· un complément de prêt accordé aux Français rapatriés d’outre-mer titulaires d’un titre d’indemnisation,
· un prêt pour les fonctionnaires,
· l’aide personnalisée au logement (APL).
Attention : un prêt conventionné ne peut pas être complété par un prêt immobilier « classique » auprès d’une banque.

– Le prêt d’accession sociale (PAS) :

Le prêt d’accession sociale est une variante du prêt conventionné. Il a pour objectif de favoriser l’accession à la propriété des ménages aux revenus modestes. Les banques qui le proposent ont passé une convention avec l’État. Ce prêt permet de financer la totalité (pas d’apport personnel à prévoir) de la construction ou de l’achat d’un logement, avec ou sans travaux d’amélioration. Il est remboursable avec intérêts et peut financer jusqu’à l’intégralité du coût de l’opération. Le prêt d’accession sociale permet donc de financer votre résidence principale.
Plus globalement, il peut s’agir :
· de l’achat ou de la construction d’un logement neuf, y compris le terrain,
· de l’achat d’un logement ancien,
· ou de travaux d’amélioration du logement ou d’économie d’énergie, d’un coût minimum de 4 000 €.

Quel sont les avantages :
– Le PAS a un taux d’intérêt préférentiel,
– Il ouvre droit à l’aide personnalisé de logement (APL),
– Les frais de dossier sont limités,
– Les frais d’acte notarié sont réduits,
– Il ne demande pas d’apport personnel,
– Il est d’une durée de 5 à 25 ans avec possibilité d’allonger jusqu’à 35 ans.

Conditions de ressources pour en bénéficier :
Vos ressources ne doivent pas excéder un certain plafond qui dépend de vos charges de famille et de votre lieu de résidence.

Ressources maximales à ne pas dépasser pour bénéficier du PAS, selon le nombre d’occupants et la zone d’implantation du logement
Nombre de personnes destinées à occuper le logement Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 personnes 36 000 € 26 000 € 24 000 € 22 000 €
2 personnes 50 400 € 36 400 € 33 600 € 30 800 €
3 personnes 61 200 € 44 200 € 40 800 € 37 400 €
4 personnes 72 000 € 52 000 € 48 000 € 44 000 €
5 personnes 82 800 € 59 800 € 55 200 € 50 600 €
6 personnes 93 600 € 67 600 € 62 400 € 57 200 €
7 personnes 104 400 € 75 400 € 69 600 € 63 800 €
À partir de 8 personnes 115 200 € 83 200 € 76 800 € 70 400 €

Le montant des ressources prend en compte le revenu fiscal de référence auquel on ajoute ceux des autres personnes destinées à occuper le logement qui ne sont pas rattachées au foyer fiscal.
L’année de référence à prendre en compte est l’avant-dernière année précédant l’offre (année n-2).
Le taux dépend de la durée d’emprunt, mais aussi de l’établissement bancaire qui le propose. Toutefois, des taux maximum sont fixés.

Taux maximum du PAS, selon la durée et le type de taux pratiqué
Durée du prêt Taux fixe Taux variable
Inférieure ou égale à 12 ans 3,40 % 3,40 %
Entre 12 et 15 ans 3,60 % 3,40 %
Entre 15 et 20 ans 3,75 % 3,40 %
Supérieure à 20 ans 3.85% 3,40 %

Vous pouvez compléter votre PAS notamment par un des prêts ou aides suivants :
· Prêt à taux zéro (PTZ+),
· Épargne logement (PEL et/ou CEL),
· Subvention de l’Agence nationale de l’amélioration de l’habitat (Anah),
· Prêt Action logement (ex-1 % logement),
· Complément de prêt accordé aux Français rapatriés d’outre-mer titulaires d’un titre d’indemnisation,
· Prêt pour les fonctionnaires,
· Aide personnalisée au logement (APL),
· Éco-PTZ sous certaines conditions.
Attention : un PAS ne peut pas être complété par un prêt immobilier « classique » auprès d’une banque.

Les prêts classiques pour boucler le financement :

Un prêt immobilier classique est proposé par un établissement bancaire au ménage qui souhaite effectuer une opération immobilière. Ce type de prêt n’est pas réglementé et peut être utilisé notamment pour l’achat d’un logement ou d’un terrain, mais aussi pour financer les travaux d’une propriété. L’établissement bancaire transmet par courrier une offre de prêt au particulier, qui disposera alors d’un délai pour l’accepter ou non.
En matière de prêt, chaque banque a sa politique commerciale. Vous devez analyser les offres, prendre le temps de les comparer. Faîtes appel à un professionnel pour vous expliquer les subtilités et surtout prenez en considération le coût global de l’emprunt.
Votre marge de négociation dépend de l’intérêt que vous présentez pour la banque, en fonction de votre âge et de vos revenus.
La palette d’offre est vaste : vous pouvez choisir un taux d’intérêt fixe, variable ou encore un prêt modulable…

– Le prêt à taux fixe :

Avec le prêt à taux fixe, vous êtes plus en sécurité, il est sans surprise car vous connaissez à l’avance le montant de vos mensualités jusqu’à la fin du crédit, quel que soit l’état du marché financier, vous n’allez subir aucune hausse du taux d’intérêt, et à l’inverse, aucune baisse !
Vous pouvez toute fois introduire un peu de souplesse avec le prêt modulable : modifiez vos mensualités et adaptez-les aux variations de vos ressources :
– si le montant de la mensualité de remboursement augmente, la durée du prêt diminue.
– si le montant de la mensualité de remboursement diminue, la durée du prêt s’allonge et le coût global de l’emprunt s’alourdit.
– Quel taux et quelle durée ?
Les taux sont librement définis par les banques, n’hésitez pas à demander à un Courtier pour faire marcher la concurrence.
En fin 2015, les bons taux pour l’accession à la propriété sont :
– Entre 1,75 % et 2,3 % pour une durée de 15 ans
– Entre 2 % et 2,5 % pour une durée de 20 ans
– Entre 2,4 % et 2,8 % pour une durée de 25 ans
– Le prêt à taux variable :

Le taux variable est au départ, plus bas que le taux fixe. Il peut varier, à la hausse ou à la baisse selon une fréquence généralement annuelle, en fonction d’un indice de référence : l’EURIBOR. L’EURIBOR correspond à la moyenne des taux offerts par un panel de 57 grandes banques européennes pour leurs opérations d’échange.
Attention, le taux révisable est risqué, car vous êtes exposé à une hausse de taux d’intérêt et à une majoration de votre crédit.
Maitrisez votre taux variable :
Des établissements de crédits proposent des taux variés sécurisé, dit capés, afin d’éviter des hausses trop fortes. La hausse des taux sera limitée par un plafond fixé au contrat. Ce verrou de sécurité se paie. Certaines banques n’appliquent ce plafond qu’à la hausse, d’autres instaurent également une limite de variation à la baisse à partir du taux de départ.
Certaines banques comme par exemple le Crédit Mutuel ont aussi des indices composites comme le TEC 5 ans et le TEC 10 ans qui permettent de garder un taux fixe sur 5 ans ou 10 ans avec une variabilité au delà. Cela peut être très intéressant pour des prêts courts.

– Le prêt relais :

Il arrive que l’acquisition d’un logement coïncide avec la vente d’un précédant logement. Il est cependant rare que l’on trouve en même temps son nouveau logement et un acquéreur pour l’appartement ou la maison que l’on quitte. Pour faire face à cette situation, les banques ont mis au point un type de crédit appelé « crédit relais », dont la durée est limitée à 2 ans.
La règle pour ce prêt est la libre concurrence entre les établissements de crédit, même si pour des raisons de coût et d’avantage commerciaux, il est intéressant d’obtenir ce crédit de la banque qui vous accordera un prêt principal pour votre nouvelle acquisition.
Notre conseil :
Ne céder pas à la tentation d’acheter avant de vendre ! Lorsque l’on décide d’acheter un appartement sans avoir vendu le sien, le financement se fait via le prêt relais. Quand le bien se porte bien, les prix augmentent et le prêt relais ne pose aucun problème. Mais la situation devient critique lorsque vous n’arrivez pas à trouver un preneur pour votre ancienne résidence.
Les marchés de l’immobilier étant aujourd’hui capricieux, mieux vaut respecter l’ordre suivant : vendez votre bien, puis achetez un nouveau, le passage par la case location s’avère obligatoire.
Garanties et assurances :
Lorsqu’on souscrit un crédit immobilier, on doit d’une part fournir une garantie à la banque contre l’insolvabilité, et d’autre part s’assurer contre toutes situations difficiles et imprévues : invalidé ou décès.
La banque peut donc demander une garantie sur le bien acheté : hypothèque ou privilège, ainsi qu’une garantie donnée par une société (cautionnement d’un organisme) ou personnelle (sur vos biens).
L’assurance décès invalidité est une seconde garantie qui permet, dans de nombreux cas, d’éviter le remboursement du prêt par l’aliénation du ou de biens immobiliers.

– Le cautionnement :

Un prêteur peut vous imposer une caution bancaire pour l’octroi du prêt, ce qui constituera pour lui la garantie d’être remboursé. Le cautionnement bancaire est un contrat par lequel une personne, qu’on appelle la caution, s’engage à rembourser le prêteur en lieu et place d’un emprunteur qui ne peut pas remplir ses obligations. Le prêteur qui le met en place doit suivre une procédure précise, notamment en ce qui concerne l’information de la personne se portant caution.
Il existe plusieurs types de cautionnement :
· Caution simple : le créancier engage d’abord des poursuites contre l’emprunteur avant de s’adresser à la personne qui se porte caution.
· Caution solidaire : la personne qui se porte caution est engagée à payer la dette du débiteur dès le 1er incident de paiement.
C’est le second type de caution qui est généralement privilégiée par les établissements bancaires.
Une personne qui se porter caution peut être une tierce personne ainsi qu’une société (société spécialisée, mutuelle de santé…). La personne qui se porte caution n’a pas obligatoirement de lien de sang avec l’emprunteur mais doit impérativement disposer des moyens suffisants pour être caution. Néanmoins, un mineur ou un majeur protégé ne peuvent être caution.
En cas de caution disproportionnée par rapport au risque financier garanti, il ne pourra pas demander à la caution de se substituer aux obligations du débiteur, sauf si la caution a un patrimoine suffisant au moment où elle doit faire face à cette obligation de garantie.
Le cautionnement doit être effectué par un écrit. Il doit alors mentionner obligatoirement le type de cautionnement (simple ou solidaire), sous peine de nullité. L’offre de crédit doit être adressée par courrier à la caution. Elle doit comporter l’ensemble des mentions obligatoires et ne peut être signée avant l’expiration d’un délai de 10 jours.
Lorsqu’une personne se porte caution par un acte sous seing privé (c’est à dire sans l’intervention d’un notaire), elle doit rédiger de sa propre main dans l’acte un texte relatif à son engagement de rembourser le créancier en cas de défaillance de l’emprunteur dans la limite d’une somme définie et pour une durée déterminée.
Obligation d’information du prêteur :

Le prêteur professionnel doit informer la caution avant le 31 mars de chaque année du montant du capital, des intérêts, frais, commissions restant à courir au 31 décembre de l’année précédente, ainsi que le terme de sa garantie.
À défaut de cette information et en cas de défaillance de l’emprunteur, la caution ne paiera que le capital, sans les intérêts ou pénalités de retard échus (c’est-à-dire dus).
Défaillance de l’emprunteur :

Si l’emprunteur ne remplit son obligation de remboursement, le prêteur doit informer la personne la caution dès le 1er incident.
À défaut, le prêteur perd son droit aux intérêts échus depuis la dernière information et la caution n’a pas à régler de pénalités ou d’intérêts de retard entre la date de ce 1er incident et celle à laquelle elle en a été informée.

– L’hypothèque – privilège du prêteur de deniers :

Un crédit classique immobilier, s’il n’est pas supporté par un organisme cautionnaire, est assorti d’une hypothèque (dite conventionnelle) ou d’un privilège de prêteur de deniers.
L’hypothèque est une garantie qui porte sur le bien immobilier dont vous êtes déjà propriétaire ou que vous allez acquérir grâce à l’emprunt contracté. Le créancier, s’il n’est pas payé dans les délais prévus, pourra obtenir la saisie de l’immeuble et sa vente pour se rembourser. Cette hypothèque doit être faite devant un notaire et donne lieu à une publication aux services de la publicité foncière.
Le privilège de prêteur de denier, quant à lui, est aussi affecté au financement de l’acquisition d’un bien immobilier. Il est une alternative moins onéreuse que l’hypothèque. Il ne peut être accordé que sur de l’existant. Il ne peut pas être accordé en cas de vente sur plan (VEFA) ni sur des travaux. Il est souvent observé, dans les offres de crédits, un privilège de prêteur de deniers sur l’immobilier ancien complété par une hypothèque de premier rang sur des travaux à prévoir.
L’hypothèque (sauf dans le cas de l’hypothèque rechargeable) dure aussi longtemps que le crédit. Cependant, elle reste encore inscrite aux services de la publicité foncière pendant une année après la fin du crédit, sans toutefois que la durée de l’inscription ne puisse dépasser 50 ans. Vous pouvez toutefois, sous condition, faire lever cette hypothèque.
À savoir : si vous vendez votre bien immobilier avant la fin du crédit, vous devrez obtenir la mainlevée de l’hypothèque, qui entraîne des frais et le paiement de droits et taxes.
Le coût de l’hypothèque ou du privilège comprennent : des impôts, des taxes, la rémunération du notaire et des frais d’hypothèque. La rémunération du notaire est fixée par décret.
Remarque :
Lorsque vous avez déjà souscrit un prêt immobilier garanti par une hypothèque et dés que vous en remboursez une partie, vous pouvez accéder à un nouveau prêt adossé sur cette même hypothèque. Vous allez économiser ainsi le coût d’une nouvelle garantie.

 

– Les assurances décès invalidité :

Tout établissement de crédit exige, pour prêter des sommes, de souscrire une assurance invalidité décès qui remboursera à votre place en cas de décès, d’invalidité permanente ou d’incapacité temporaire de travail. La banque qui fait l’offre de prêt, ajoute à celle-ci un contrat d’assurance invalidité décès.
L’assureur, avant de vous accepter comme client, appréciera le risque qu’il prend en vous assurant et, s’il le juge très important, il peut refuser sa garantie ou la limiter. Sans assurance, la banque peut refuser le prêt, à moins de trouver une autre solution pout garantir le paiement de vos remboursements de prêt via des placements, un contrat d’assurance-vie …
Faites jouer la concurrence :
A partir du 1er septembre 2010, les banques ne peuvent plus imposer leur contrat d’assurance de groupe, elles ne peuvent faire varier le taux de crédit selon que vous y adhériez ou non. Vous êtes donc libre de choisir votre assureur.
Vous pouvez même résilier votre contrat d’assurance pendant les 12 mois qui suivent l’engagement si vous trouvez un contrat moins cher présentant les mêmes garanties.

Présentation du crédit à taux 0%

 

Quel est l’avantage du crédit à taux 0% ?

Vous êtes locataire et vous avez envie de devenir propriétaire de votre propre maison ? Ce n’est plus un rêve, l’Etat vous aide à bénéficier d’un apport supplémentaire. Cela se caractérise sous la forme d’un prêt à taux 0%, vous permettant de financer jusqu’à 30% de votre acquisition. Comme son nom l’indique, ce crédit est sans intérêt. Le PTZ+ fonctionne effectivement comme une avance de fond de l’Etat. Vous ne remboursez donc que la somme empruntée. Les mensualités sont établies en fonction de vos revenus.

Qui peut en bénéficier ?

Le prêt à taux zéro est ouvert aux personnes :
– Primo-accédantes : ce sont toutes les personnes qui ne sont pas propriétaire de leur résidence principale depuis au moins les deux dernières années précédant l’offre du prêt.
– Dont les revenus ne dépassent pas un plafond : une variable suivant la composition du foyer et la situation géographique du logement. Voir tableau des plafonds par zonage
La condition du primo-accédant est supprimée si :
– Vous êtes titulaire d’une carte d’invalidité.
– Vous êtes bénéficiaire de l’allocation d’adulte handicapé (AAH), ou de l’allocation d’éducation spéciale (AES).
– Vous êtes victimes d’une catastrophe naturelle.

Que pouvez-vous financer avec le PTZ+ ?

Le prêt à taux zéro sert exclusivement à financer l’acquisition d’une résidence principale. Il peut donc être utilisé pour :
– L’achat d’un terrain et la construction d’un logement.
– L’acquisition d’un logement neuf.
– L’aménagement à usage de logement des locaux non destinés initialement à l’habitation.
– L’acquisition d’un logement ancien répondant à des normes spécifiques.
– La mise aux normes d’un logement ancien.

Une spécificité du PTZ+ : les performances énergétiques du logement

Si vous désirez acheter dans le neuf, tous les logements neufs dont la demande de permis de construire est délivrée avant le 1er janvier 2013 seront soumis à la réglementation BBC (Bâtiment Basse Consommation). Au contraire, les logements dont la demande à été posée à partir du 1er janvier 2013 doivent respecter la Réglementation thermique (RT2012).

Pour investir en Alsace, sélectionnez le type de biens, le budget et les autres caractéristiques pour votre projet d’investissement locatifs. Vous pourrez alors choisir le programme immobilier neuf en Alsace qui correspond à vos critères d’investissement.

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