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Investir en Alsace

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Investir en Alsace

Etre investisseur, c’est comprendre le marché et se comprendre soi-même. Un investisseur doit faire attention à beaucoup de piège et le premier piège d’un investisseur c’est lui-même. Nous allons ensemble lister les pièges à éviter sur nous-même et sur les marchés :

Piège de l’investisseur :

La zone de confort : Un investisseur a toujours tendance à faire quelque chose qu’il appréhende et qu’il comprend sans véritablement chercher à développer sa réflexion. Le jargon, en comportementalisme, dit qu’il est en « conduite automatique ». 98 % de nos actes sont des répétitions d’actes que nous faisons couramment. Un investisseur doit sortir de sa zone de confort et toujours se remettre en question.

La répétition : Les plus vieux investisseurs vous diront : « J’ai toujours fait la même chose et ça a toujours fonctionné ». C’est vrai mais faux. Ils ont souvent arrêté d’investir il y a 10 ou 20 ans et ont investis sur un marché local, non globalisé comme aujourd’hui et avec une inflation à 8 %. Ce n’est plus comparable. Le marché est tendu, les économies et les pays extérieurs font varier les cours des matériaux, l’inflation est décidée hors de France par la banque centrale européenne. Aujourd’hui, investir immobilier en Alsace demande de vraies compétences et pas juste de l’argent.

La proximité : Investir en masse sur du local est aujourd’hui une hérésie. Il faut différencier ses investissements. Les anciens investisseurs rayonnaient souvent sur des investissements immobiliers locaux tout autour d’eux. Ils voulaient garder un œil sur leurs biens, confortablement. Imaginons Strasbourg : Vous avez 10 appartements dans 1 unique quartier. Imaginons maintenant qu’une usine s’installe ou la délocalisation de Lili France et le départ des institutions européennes. Pensez-vous que le prix de l’immobilier va rester à l’identique ? Sachez donc changer de ville. Ne mettez pas tout votre programme immobilier Alsace au même endroit. Beaucoup de nos investisseurs malins ne restent plus uniquement sur le local.

L’homogénéité : Sachez différencier vos investissements immobiliers. Ne prenez pas que des T4 ou T5 ou de l’immobilier de location de longue durée. N’hésitez pas, tout en conservant le sous-jacent immobilier, à diversifier. Prenez de la location meublée LMNP/LMP et différenciante EHPAD, prenez des commerces et magasins en entier ou via des SCPI, des bureaux aussi. Travaillez toutes les formes d’immobilier. Ne vous contentez pas d’un unique secteur d’activité.

Piège du marché :

Risque géographique : C’est le plus souvent présent dans le patrimoine des investisseurs. Il est souvent réalisé par confort, par proximité avec l’investissement, par plaisir de contempler et de se rassurer. Il faut sortir de cette démarche. Un investisseur ne doit en aucun cas mettre du sentiment dans un bien. Sa décision d’investissement est froide et réfléchie. Il doit penser : Toulouse ? Airbus. Paris ? Centre administratif. Lilles ? 1ere ville des start-up du futur. Lyon ? Proximité Genève et centre névralgique des activités de la région. Chacun de ses mouvements doit couvrir un risque présent. 2 investissements en alsace ? Je dois investir en Alsace ou Paris pour annuler un risque d’hyper localisation de mes investissements immobiliers.

Risque secteur : L’immobilier en location nue est celle la plus présente dans nos esprits. C’est celle que nous faisons à plus de 90 %. C’est tragique. La loi ALUR a donné encore plus de droits aux locataires particuliers. Sachez donc aussi vous différencier et partir dans le secteur privé ou dans le secteur professionnel. Les professionnels n’ont pas les mêmes droits que les particuliers. Ils peuvent être congédiés beaucoup plus facilement. Il faut donc diversifier les secteurs : secteur médicalisé, secteur professionnel de bureaux ou de magasins. Trouvez des parades pour consolider votre stratégie d’investissement.

Risque produit : Quand cela marche, nous nous répétons inlassablement. J’ai deux T3 qui se louent bien à Colmar. Je prends un 3ème T3 à Colmar. C’est très mauvais. Faites-le aussi dans le même immeuble (risque produit), comme ça, s’il y a un problème de non-paiement des charges de copropriété par quelques propriétaires ou locataires ou que le bien a des malfaçons ou subit un incendie, vous serez heureux. Vous aurez tous les problèmes sur tous vos investissements en une seule fois. Si vous ne pouvez ou ne pensez pas pouvoir diluer un risque, il faut au moins essayer de l’échelonner, que tout ne vous arrive pas d’un seul coup. C’est financièrement mortel.

Risque administratif et de gestion : Sachez que votre gestion n’est ni moins bonne ni meilleure que celle de professionnels mais vous payez un service et vous payez aussi la possibilité de vous retourner contre le professionnel en cas de problème. La gestion est un risque qui peut être important. Sachez néanmoins qu’il est souvent important quand vous avez mal investit. Personne ne fait des miracles, si vous êtes dans un village de 100 habitants, vous ou votre gestionnaire aurez du mal à trouver un locataire.
Sachez aussi que le professionnel vous empêche de faire des erreurs dans vos actes d’administration et a une expertise en droit que vous n’avez pas. Ce professionnalisme fait qu’il est souvent possible d’ajouter avec votre gestionnaire, une garantie de loyers impayés, de recours juridique et de dégradation qu’il ne serait pas possible d’avoir si vous étiez votre propre gestionnaire.

Risque de monnaie : Investir à l’étranger. Cela peut être souvent une façon de se protéger contre sa propre monnaie. Souvent l’investisseur se retrouve nu. Il ne connaît pas bien les lois du pays, il investit sans comprendre l’instabilité politique ou juridique ou économique et pense que son pouvoir d’achat via sa monnaie forte va lui permettre de gagner beaucoup d’argent. Certains on gagné beaucoup d’argent dans ce type de produit « américain » ou « d’Afrique du nord » ou « d’Asie » mais encore plus se sont retrouvés sur la paille. Vous souhaitez vous diversifier sur l’immobilier étranger ? Trouvez des SCPI et restez sur un produit euro.

Sélection des produits du moment en France :

 

La Location meublée LMP/LMNP :

Bail commercial :
Le premier atout qui doit être mis en avant dans ce placement différenciant, c’est son bail commercial allant de 9 à 12 ans. Cela permet d’avoir une assurance de revenus garantis. Attention, il est important de travailler avec des acteurs connus du marché avec les reins solides.

Rentabilité :
La location meublée est plus attractive en ce qui concerne le rendement locatif pur par rapport au neuf. Vous avez des rendements entre 4 et 5,5 % qui peuvent être net d’impôts (chez de l’amortissement du bien immobilier). Pour des rendements au-delà et si cela n’est pas de la LMNP dans l’ancien, attention au risque que vous prenez.

Protection contre la loi ALUR et le logement vide :
En effet, le bail commercial vous protège de la loi ALUR et des mauvais payeurs particuliers. Les professionnels sont eux aussi protégés via leurs assurances professionnelles. Vous êtes aussi protégé de la non location de votre logement car pour le professionnel, 70 à 75 % d’occupation des logements lui suffit à faire une marge.

Récupération de la TVA :
Vous achetez un bien hors taxes. Cela vous permet d’avoir une baisse de 20 % le prix du bâtit (les terrains n’ont pas de TVA récupérable). Vous achetez donc un bien de 16 à 17 % en dessous du prix du marché.

11 % de réduction d’impôts ou amortissement :
Vous faites une réduction d’impôt en plus de la récupération de la TVA. Sachez que vous avez aussi la possibilité d’amortir le bien à la place de la réduction d’impôt. Cela vous permet de toucher des loyers non imposés pendant plus de 20 ans.

Nue-propriété :

L’achat de la nue-propriété d’un bien est un produit très spécifique et très intéressant. Il s’agit d’acheter la nue-propriété et de laisser à un bailleur social ou à un professionnel, l’usufruit et donc les loyers. Comme vous laissez les loyers pendant une durée de 15 à 20 ans, vous ne payez que 50 à 60 % du prix du bien immobilier. Au terme des 15 à 20 ans, le bien immobilier vous appartiendra et vous pourrez soit le louer, soit l’habiter. Voici donc un résumé des avantages:

Imposition :
Pas de fiscalité en termes d’impôt sur la fortune (ISF) ou d’impôt sur les revenus pendant 15 à 20 ans.

Gain financier :
Vous achetez un bien neuf à 50-60% de sa valeur réelle.

Gain sur l’emprunt :
Vous n’empruntez que 50 à 60 % du prix du bien et vous pouvez déduire les intérêts d’emprunts sur les loyers d’autres appartements que vous louez.

Protection contre la loi ALUR et le logement vide :
En effet, lors de la vente, vous ne l’achetez que 50 à 60 % de sa valeur réelle. Vous avez donc, sans fiscalité et avec des frais de notaire réduits, récupéré, avant que le bien ne soit complètement achevé, la totalité des loyers futurs. Vous êtes ainsi protégé sur les loyers que vous encaissez déjà dès le départ.

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) :

diversification:
Le premier atout qui doit être mis en avant dans ce placement différenciant, c’est qu’il s’agit d’un placement qui regroupe plusieurs dizaines de millier d’épargnants et plusieurs dizaines d’immeubles. Cela vous permet donc de vous protéger sur l’investissement autant que sur les loyers. Vous possédez une partie de 20 à 40 immeubles.

Rentabilité et modularité :
Le rendement des SCPI est entre 5 et 6 %. Pour contrer la fiscalité plutôt lourde des SCPI, nous pouvons soit les prendre à crédit, soit en nue-propriété, soit les mettre dans l’assurance vie pour en avoir la fiscalité allégée.

Protection contre les logements vides :
Le fait de posséder 20 à 40 immeubles protège des accidents de loyers impayés. Vous diluez le risque de non paiement des loyers car vous avez entre 50 et 200 locataires différents.

Etranger :
Vous pouvez acheter des SCPI qui investissent à l’étranger (surtout Allemagne / éviter les logements de particuliers et ne prenez que du logement de bureau et de magasins à l’étranger). Cela vous permet de diversifier tout en conservant vos droits et le droit français.

Pour investir en Alsace, sélectionnez le type de biens, le budget et les autres caractéristiques pour votre projet d’investissement locatifs. Vous pourrez alors choisir le programme immobilier neuf en Alsace qui correspond à vos critères d’investissement.

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