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Investissement locatif

TOUS NOS SIMULATEURS POUR UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER LOCATIF RÉUSSI

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif ? Sachez qu’il existe des dispositifs de défiscalisation intéressants suivant votre situation actuelle et vos envies futures.

 

A l’aide de nos simulateurs Pinel, Duflot, Censi-Bouvard et LMNP, découvrez gratuitement et en quelques secondes votre avantage fiscal. Ces simulateurs vous permettront de concrétiser un projet ou de commencer à le mettre en place. Il vous suffit tout simplement de renseigner les champs demandés pour obtenir votre résultat.

LES OUTILS:

 

LA LOI PINEL :

Le projet de Loi Pinel remplace la Loi Duflot. Pour simuler votre investissement en Loi Pinel.

CENSI-BOUVARD :

Découvrez en quelques clics le montant de votre avantage fiscal à l’aide de notre Censi-Bouvard.

LMNP :

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif sous le statut de loueur en meublé ? Découvrez gratuitement votre taux de réduction fiscale à l’aide de LMNP.

Pourquoi investir dans l’immobilier ?

Souvent, nos investisseur investissent pour :

• Protéger leurs proches :
L’investissement locatif est rapidement rentabilisé (4 ans aujourd’hui) et permet de constituer un patrimoine à transmettre. En effet, il est financé par les économies d’impôt réalisées à l’aide de dispositifs fiscaux, par les loyers perçus et par un effort d’épargne. Il est important de savoir qu’en cas de décès ou d’invalidité, l’assurance décès invalidité, souscrite au moment de la signature du prêt immobilier, permet de ne pas transmettre la dette aux héritiers, elle prend en charge tout les remboursements et permet de transmettre un patrimoine net de créances.
Remarque : la nouvelle loi Pinel vous permet, en plus, de loger un membre de votre famille (enfants / parents) pendant la phase de défiscalisation s’il n’est pas dans votre foyer fiscal.

• Réduire leurs impôts :
Vous pouvez réduire vos impôts en investissant sur l’un des dispositifs fiscaux (loi Pinel, loi Duflot, loi Malraux, loi Censi-Bouvard, LMNP, LMP,…) qui ont pour vocation de promouvoir l’investissement immobilier en France.

• Se constituer un patrimoine :
L’immobilier est un placement particulièrement intéressant qui vous permet de vous constituer un patrimoine, de réduire vos impôts avec des fonds presque nuls. C’est l’effet levier. Vous pouvez vous constituer un patrimoine plus vite et plus important en empruntant. Pour résumer, la banque vous permet, par le prêt immobilier, d’investir dans un bien qui vous coûte 2 % d’intérêts et réalise 4-8% de rendement. Vous ne faites pas juste 4-8 % de rendement sur l’argent que vous placez mais directement sur le bien total d’une valeur de 100 000 € ou plus.
Cet investissement vous permettra aussi, lors de la vente, de disposer d’un capital supplémentaire en cas d’achat d’une résidence principale plus grande ou d’une résidence secondaire.

• Préparer la retraite et compléter ses revenus :
Investir dans l’immobilier locatif, sous diverses formes, donne un complément de revenu. Utilisez les dispositifs de la défiscalisation pour avoir une source de revenu permet d’avoir des loyers mensuels avec une fiscalité très faible, ce qui n’est pas le cas des loyers quand il n’y a pas de défiscalisation. Aujourd’hui, l’état taxe toute forme de revenus complémentaires à 30 % voir plus. Pour bénéficier pleinement des avantages de la défiscalisation, il faut bien choisir son programme immobilier neuf : proximité des commodités, emplacement, logement BBC.
Remarque :
Nos investisseurs savent pertinemment que demain il n’y aura peut être pas de retraite. Rappelons que le système Madoff ou Ponzi est la base même des caisses de retraite, cela signifie que les entrants dans la vie active payent les sortent… On avance vers un énorme papy boom et une baisse du nombre d’entrants dans la vie active… cela laisse rêveur.

Le déroulement de l’investissement :

  • Définissez votre budget.
  • Choisissez un secteur porteur.
  • Étudiez le marché.
  • Comparer les prix par secteur.
  • Ne voyez pas trop grand.
  • Pensez défiscalisation.
  • Trouvez le financement approprié.
  • Mettez votre bien en gestion ou sélectionnez votre locataire.
  • Souscrivez une garantie (si gestionnaire).

– Comment investir dans l’immobilier :

Investir dans l’immobilier, c’est investir dans une ville donc sur un marché économique et financier. L’investisseur investit avec l’espoir d’un rendement futur (location). Plus de 60 % du rendement d’un investissement immobilier se réalise sur la location. Le gain d’impôt représente 10 à 20 % du rendement et l’effort d’épargne le reste. Il y a des reflexes à avoir pour bien investir.

Montant et levier : Avant d’investir, vous devez connaître votre montant d’investissement. Ce qui va déterminer le rendement de votre investissement, c’est l’effet de levier. Prenons un prêt à 2 % et faisons un rendement à 8 %, l’effet de levier est de 6 %. Vous avez gagnez de l’argent sur de l’argent que vous n’avez pas et que la banque vous a prêté. C’est ceci l’effet de levier. Sur les marchés, l’effet de levier fonctionne encore mais pour un particulier, le dernier effet de levier légal est le crédit ou prêt immobilier.

Situation intuiti personnae : Une fois que vous avez déterminé le montant à investir en cash ou avec l’effet de levier du prêt, vous devez vous poser la question : qui va détenir votre bien dans la famille et comment. N’hésitez pas à vous rapprocher d’un gestionnaire de patrimoine agréé qui vous donnera les astuces et vous aidera à choisir votre bien en fonction de votre profil économique et juridique (marié, pacsé, célibataire, disposant de SCI, de SARL, indépendant on salarié).

Remarque : Pour choisir votre gestionnaire de patrimoine, n’hésitez pas à lui demander ses habilitations et ses diplômes. D’après les derniers classements du site SMBG qui recense les meilleurs masters et diplômes de 3ème cycle en France, les meilleurs gestionnaires de patrimoine sont diplômés de Bordeaux (KEDGE-IMPI) ou de Clermont Ferrand (Université d’Auvergne).

Macro-localisation : Une fois que vous avez répondu à vos trois questions fondamentales : Pourquoi, Qui et Comment, vous devez vous concentrer sur où. Le bien doit impérativement être situé dans une ville avec un fort potentiel locatif, dynamique, avec une économie stable. Vous allez donc étudier la ville et son marché étudient, son marché du travail, les perspectives d’ouvertures et les nouvelles économies qui fleurissent.

Remarque : C’est parfois un très mauvais calcul d’investir proche de chez soi. Imaginons un retournement économique dans la ville où vous avez votre résidence principale. Tout votre parc immobilier devient sinistré par la même occasion. Il y a 40 ou 50 ans, la question se posait beaucoup moins car il y avait une énorme inflation naturelle et une évolution du marché très positive. Aujourd’hui, faire de l’immobilier est devenu une science. Il ne suffit plus d’investir pour effectivement gagner de l’argent comme à l’époque. Nous pouvons comparer par la même occasion le fond en euro à plus de 5 % il y a 30 ans alors qu’aujourd’hui il peine à faire 2 %. Ne comparez jamais un système ancien et clos avec aujourd’hui nos économies globalisées.

Micro-localisation : Lorsque vous avez pris la décision d’une ville en regardant tous les indicateurs économiques et sociaux, placez-vous dans la peau de votre investisseur et chercher les quartiers soit en devenir, soit les quartiers attractifs. Fuyez les quartiers trop populaires ou proche des citées, vous augmentez le risque de dégradation de votre logement, les risques d’impayés et le risque de perte de plus value. Si vous êtes quelqu’un de très prudent sur l’immobilier, achetez dans les endroits chics et huppés, vous aurez des loyers moins importants mais vous protéger votre capital investit et protéger encore plus votre immobilier d’un retournement du marché local.

Promoteur : Choisir un promoteur, c’est aussi choisir des prestations et des garanties. N’hésitez pas à vous renseigner sur les garanties ainsi que les prestations et à demander le descriptif technique. Gros promoteur est loin de vouloir dire mauvais. Plus un promoteur est gros et plus il est contrôlé par des audits d’états, les petits promoteurs sont beaucoup plus à regarder à la loupe quand vous faites un investissement car c’est chez eux que l’on trouve le meilleur comme le pire.

Plan : Le plan de votre investissement vous permet de vérifier sa localisation dans la résidence, son positionnement par rapport au sud, le nombre de m². N’hésitez surtout pas à en parler avec le professionnel pour qu’il vous conseille sur certains points de détails qui peuvent améliorer l’attractivité de votre logement pour une location future.

– Aide du « quoi acheter » :

Maison ou appartement ?
Avantages et inconvénients d’une maison par rapport à un appartement :

  • Le délai de construction est inférieur pour les maisons : 12 mois contre 18 à 24 pour un appartement.
  • Les défauts de constructions sont souvent plus importants, car réalisés par des petites entreprises parfois peu scrupuleuses et moins réglementées que les gros promoteurs.
  • Les locataires d’une maison sont souvent des familles avec plusieurs enfants, donc plus stables : l’occupation d’une maison est de 5 ans en moyenne. Soit, pour le bailleur, la garantie de longues périodes d’occupation sans travaux et de frais réduits d’agence et de petites annonces.
  • Néanmoins, les vacances locatives, durée que le bien immobilier reste vide entre 2 locataires est beaucoup plus longue que pour les petites surfaces car le loyer est très élevé et il correspond à une tranche de la population plus restreinte dont bon nombre est déjà propriétaire de sa résidence principale.
  • La maison demande aussi beaucoup d’entretien par rapport aux appartements.

Du studio aux 4 pièces et plus : avantages et inconvénients :/:

  • Les studios
    Avantages Inconvénients
    Bien que dans certains quartiers ils se négocient au même
    prix qu’une deux ou trois pièce d’un arrondissement ou d’une ville moins
    cotée, ils imposent une mise de fond relativement faible.
    Ils sont souvent recherchés par une population
    nomade : étudiants, jeunes cadres célibataires, etc. La rotation fréquente des
    locataires impose une multiplication des frais de remise en état, d’agence,
    etc.
  • Les petites surfaces
    Avantages Inconvénients
    Les deux ou trois pièces sont les biens les plus,recherchés par les bailleurs et les locataires.,Bien qu’ils soient plus chers à l’achat que les studios,,leur rentabilité est plus forte, notamment car ces types de biens sont,occupés plus longtemps par leurs locataires qu’un studio. Effet pervers : le prix au m2 est souvent plus élevé
    que pour une surface plus grande.
  • Les grandes surfaces (à partir de 4 pièces)
    Avantages Inconvénients
    Elles sont très recherchées par les familles,
    ce qui constitue un gage de stabilité et de solvabilité supplémentaire,
    surtoutquand les deux conjoints travaillent.
    Effet pervers : le prix au m2 est souvent plus élevé
    que pour une surface plus grande.

Les petites surfaces permettent de diluer les risques de retournement du marché économique et de toucher une plus grande population de locataires. Ce sont des placements à forte rentabilité. Nous estimons donc qu’une mixité entre studios et de 2 pièces sera la meilleure façon de développer et pérenniser son patrimoine.
Remarque : Il vaut mieux, pour le même prix, 3 studios plutôt qu’un 5 pièces car vous avez 3 locataires contre 1 locataire. Si vous avez un locataire qui ne paye pas votre studio face à un locataire qui ne paye pas votre 5 pièces, le fait d’en avoir 3 vous permet de combler le risque que l’on nomme, risque de défaut.

– L’investissement locatif, neuf ou ancien :
• Avantages du neuf :
• Les frais d’acquisition sont réduit : vous bénéficiez de frais de notaire réduit (2.5 à 3%) contre 6 à 7% dans l’ancien.
• Aides financières par l’Etat : vous bénéficiez du prêt à taux zéro amélioré et d’une TVA réduite à 7% sous certaines conditions.
• Exonération de taxe foncière pendant 2 ans ou + suivant certaines conditions.
• Avantages fiscaux : ils sont le support de plusieurs dispositifs de défiscalisation : loi Pinel, Censi Bouvard,…
• Performance et normes : Bâtiment Basse Consommation (BBC) (utilisation d’énergie renouvelable, confort thermique..), RT 2012, isolation phonique (la nouvelle réglementation acoustique), normes antisismique, incendie…
• Frais d’aménagement intégrés : l’acquisition d’un bien immobilier dans l’ancien nécessite souvent l’allocation d’un budget pour la remise en état ou la remise aux normes. Pour le neuf, ce n’est pas le cas. En effet, dés le départ, ces frais d’aménagement son intégrés avec la possibilité de choisir ses matériaux.
• Optimisation des espaces : dans le neuf les espaces sont souvent optimisés : placards muraux, réduction des couloirs qui sont une perte de m² impressionnants dans les logements anciens.
• Le neuf a aussi l’avantage d’être adapté aux personnes à mobilité réduite et cristallise la modification du style de vie des français. Les salles de bains sont plus grandes et le salon ainsi que la salle à manger avec des open-spaces sont plus grands et mieux adaptés que dans l’ancien.
• Avantages de l’ancien :
• L’ancien garde beaucoup de cachet et de caractère. Les plafonds peuvent être haut (bâtiments haussmanniens) et les matériaux sont souvent plus massifs (poutre en bois et vieille brique ou vieille pierre).
• Prise de possession rapide : le neuf est vendu sur plan, l’aménagement dans les locaux ne peut pas avoir lieu au moment de l’achat du bien immobilier.
• Prix d’achat réduit : l’ancien, moins cher que le neuf à hauteur de 10 % jusqu’à 25% au m² pour un même secteur. Cette différence avec le neuf peut être très vite comblée si vous ajoutez les frais d’agence immobilière à ajouter entre 5 et 7 % dans l’ancien et les frais de notaire à 7 %.
• Comme les anciens disent, dans l’ancien, pas de surprise, vous voyez ce que vous achetez… oui et non. Personne ne vous protège des vices cachés alors que le neuf est vendu avec protection des vices car garanti par le constructeur.
• Si vous voulez de l’ancien, n’hésitez pas à prendre de l’ancien rénové. C’est un produit rare qui mélange les avantages du neuf et de l’ancien.
• L’ancien est très souvent mieux placé que le neuf car il abonde en hyper-centre.

– Résumé des dispositifs de l’investissement locatif :
• La loi Pinel/ Duflot :
Principe de la loi Pinel/Duflot :
Si vous êtes fiscalement domicilié en France, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt pour certains investissements immobiliers locatifs sous réserve de remplir des conditions liées au locataire et à la location. Cette réduction d’impôt, dite Duflot, s’applique aux investissements réalisés de janvier 2013 à août 2014. A partir de septembre 2014, certaines règles du dispositif, rebaptisé Pinel, sont modifiées (durée de l’engagement de location, taux de la réduction d’impôt).
Conditions lié à l’investissement :
La loi Pinel Duflot est permise pour les logements acquis neuf, en l’état futur d’achèvement (sur plan), que vous faites construire, les logements anciens ou délabrés avec gros travaux pour faire du logement neuf (Pinel réhabilité) ainsi que locaux et bureaux étant transformés, suite à travaux, en logements.
La réduction d’impôt s’applique à 2 logements maximum par an.
Rappelons que les logements doivent être achevés dans les délais suivants :

Délais maximums d’achèvement du logement selon le
type d’acquisition
Type d’acquisition Délai d’achèvement du logement
Logement en l’état de futur achèvement 30 mois à partir de l’ouverture du chantier
Logement à construire 30 mois à partir de la date d’obtention du permis
de construire
Logement faisant l’objet de travaux 31 décembre de la 2ème année après l’acquisition du
logement ou du local

Pour l’instant, la réduction d’impôt concerne les logements acquis entre janvier 2013 et décembre 2016 situés en zone A, A bis, ou B1. Il peut aussi se situer en zone B2 s’il y a un besoin particulier en logement locatif, et sous réserve depuis juillet 2013 de la délivrance d’un agrément de l’État.
Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale en fonction du type d’acquisition.

Niveau de performance énergétique en fonction du
type d’acquisition
Type de logement Niveau de performance énergétique exigé
Neuf ou à construire Réglementation thermique RT 2012
(ou label BBC 2005 en cas de permis de construire déposé avant 2013)
Nécessitant des travaux Label HPE rénovation 2009,ou label BBC rénovation 2009

Conditions liées au locataire :

Plafonds annuels de ressources – Bail conclu en
2015 (revenu fiscal de référence de 2013) – Métropole
Composition du foyer du locataire Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 36 971 € 36 971 € 30 133 € 27 120 €
Couple 55 254 € 55 254 € 40 241 € 36 216 €
Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge 72 433 € 66 420 € 48 393 € 43 554 €
Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge 86 479 € 79 558 € 58 421 € 58 421 €
Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge 102 893 € 94 183 € 68 725 € 61 853 €
Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge 115 782 € 105 985 € 77 453 € 69 707 €
Majoration par personne à charge supplémentaire 12 900 € 11 809 € 8 641 € 7 775 €

Conditions liées à la location :
Le logement doit être loué à usage d’habitation principale et au plus tard 1 an après l’achèvement de l’immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure. La durée de location est de 6 à 12 ans pour un investissement réalisé à partir d’aujourd’hui.
Le loyer mensuel ne doit pas dépasser, charges non comprises, les plafonds suivants

Plafonds de loyer mensuel, par m², charges non
comprises, pour les baux conclus en métropole
Localisation du logement Plafonds mensuels de loyer au m²
2014 2015
Zone A bis 16,72 € 16,82 €
Zone A 12,42 € 12,49 €
Zone B1 10 € 10,06 €
Zone B2 (sur agrément) 8,69 € 8,74 €

Réduction d’impôt :
La réduction d’impôt est calculée dans la limite des 2 plafonds : 300 000 € par personne et par an et 5 500 € par m² de surface habitable. D’autres plafonnements d’imposition sur le revenu s’ajoutent à ces plafonnements. N’hésitez pas à voir un spécialiste en gestion de patrimoine pour vérifier que vous ne l’avez pas déjà atteins.

Taux de la réduction d’impôt à partir de septembre 2014,
selon la durée de l’engagement de location
Durée la location Taux Répartition de la réduction d’impôt
Engagement initial de 6 ans Période initiale de 6 ans 12 % 2 % par an
1re prolongation de 3 ans 6 % 2 % par an
2e prolongation de 3 ans 3 % 1 % par an
Engagement initial de 9 ans Période initiale de 9 ans 18 % 2 % par an
Prolongation de 3 ans 3 % 1 % par an

Les pièges à éviter :

– Ne pas se faire aider par un professionnel dans l’immobilier : pour éviter les erreurs stratégiques que vous pouvez commettre lors de votre investissement, il est recommandé de vous faire accompagner par un professionnel.

– Choisir la ville en fonction de vos désirs : pensez rentabilité ! Vous devrez plutôt sélectionner une ville dynamique avec une forte croissance démographique, afin de louer votre bien plus facilement.

– Un bien qui ne correspond pas à une demande locative : pensez à investir dans un bien immobilier qui correspond à une forte demande. Vérifiez la proximité des transports, commerces, écoles… Ces critères sont bien souvent un « plus » pour de futurs locataires ou acquéreurs.

– Ne pas négocier son crédit immobilier : négociez et comparez les différentes offres du crédit immobilier. Encore une fois, faites vous accompagner par un professionnel : les courtiers et gestionnaires de patrimoine sont là pour ça.

– Oublier le plafond global des niches fiscales : prenez garde à ne pas dépasser le plafond global des niches fiscales qui est fixé à 10 000 euros.

– Négliger les garanties : un grand nombre d’assurances et de garanties accompagnent votre projet (pertes à la revente, absence de locataire, loyer impayé, dégradation, problèmes juridiques…), vous pourrez, grâce à elles, réaliser votre projet d’investissement avec plus de sérénité.

• La loi Malraux :
La loi Malraux, votée en 1962, et réformée en profondeur en 2009, a pour objectif la réhabilitation des centres-villes, en encourageant les propriétaires à restaurer les immeubles historiques (Quartier du Marais à Paris, Vieux Lyon, Lille…). Il est applicable à toute personne physique fiscalement domiciliée en France. Il est également ouvert aux associés de société civile immobilière soumise à l’impôt sur le revenu et aux souscripteurs de parts de SCPI.

Conditions :
• Le programme de rénovation doit concerner la totalité de l’immeuble.
• La réalisation des travaux ne doit pas s’étaler sur une période supérieur à 3ans.
• Vous devez prendre l’engagement de restaurer l’ensemble de l’immeuble et de louer les logements nus à usage d’habitation principale du locataire pendant une durée minimale de 9 ans.
• La location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux
• La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant.
Les avantages de la loi Malraux :

L’avantage fiscal porte sur le montant des travaux réalisés, et non sur le prix d’acquisition du bien. Le montant des dépenses éligibles servant de base de calcul à la réduction d’impôt est retenu dans la limite annuelle de 100.000 €.
Le taux de la réduction d’impôt est fixé à :
• 30 % pour les immeubles situés dans un secteur sauvegardé ;
• 22 % pour des immeubles situés dans une ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain ou Paysager).
La réduction d’impôt s’étale sur la période du paiement effectif des travaux, sans pouvoir excéder 3 ans après la date de délivrance du permis de construire.
Exemple :
Foncier : 50 000 €/ Travaux : 150 000 €
• Travaux réalisés sur la 1ère année : La réduction Malraux est de 30 000 €
• Travaux réalisés sur la 2ème année : La réduction Malraux est de 15 000 €
Le gain est de 45 000 € de réduction d’impôt.

Quels sont les inconvénients de la loi Malraux ?
• L’investissement ne peut porter que sur une opération groupée de restauration complète d’un immeuble situé dans certains secteurs sauvegardés.
• Ce sont des produits rares qui demandent une expertise complète par un professionnel en gestion de patrimoine.

• La location en meublé non professionnel (LMNP) :
Le statut de loueur en meublé non professionnel est attribué aux bailleurs de logement meublé qui ne répondent pas au critère du loueur en meublé professionnel, il n’oblige pas a percevoir des revenus supérieurs à 23 000 euros. En effet, Quand vous acheté un ou plusieurs logement neuf que vous louez meublés, et que vos recettes ne dépassent pas 23 000 euros, ni la moitié de vos revenus, vous êtes considérés comme loueur en meublé non professionnel.
Conditions :
• les recettes doivent être inférieures ou égales à 23 000 €,
• les recettes doivent représenter moins de 50% de vos revenus globales,
• vous devez louez votre bien immobilier pendant au moins 9 ans, via l’exploitant de la résidence.
Quels sont les avantages fiscaux du statut de LMNP :
• Les loyers perçus ne sont pas déclarés comme des revenus fonciers, mais ils rentrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) dans lequel, les charges provenant de cette activité (intérêt d’emprunt, charge de copropriété, amortissement) sont déductibles et peuvent s’imputer des revenus de même nature.
• Le statut LMNP vous permet aussi de récupérer la TVA à 19.6% et de bénéficier de la réduction Censi Bouvard à 11%, dans la mesure ou vous achetez une maison ou un appartement dans une résidence de service et que vous confiez la gestion du bien à un exploitant.
Bénéficiez d’autres avantages :
• Aucune gestion du bien acquis : vous confiez la gestion de votre bien immobilier à un exploitant.
• Le bail commercial de 9 à 12 ans vous sécurise.
Inconvénients :
• la valeur de votre bien immobilier n’est pas en fonction du marché immobilier, mais de l’évolution du rendement et de la qualité de l’exploitant.
• risque de double imposition en cas de décès ou de donation.
• en cas de la faillite de l’exploitant, vous pouvez perdez toute valeur patrimoniale.
Conseil :
Pour être indépendant du gestionnaire en cas de faillite et transformer le bien meublé en bien normal foncier, nous conseillons vivement les :
• les résidences pour étudiants :
Investir en résidence étudiante ne peut être qu’un bon produit pour les investisseurs qui sont à la recherche d’un rendement garantie et d’un produit modulable à volonté. Le marché de la résidence étudiante se caractérise par une forte demande face à une pénurie de l’offre. Cet investissement permet au particulier investisseur de se constituer un patrimoine rentable qui va générer des revenus sur une longue période. Il lui permet aussi de baisser ses impôts grâce à la réduction d’impôt Scellier-Bouvard de 11 % et à la récupération de la TVA. L’investissement locatif en résidence pour étudiants relève du statut fiscal de la location meublée non professionnelle.
Pour une pérennité dans un marché en croissance continue et pour du long terme avec une forte rentabilité et des gestionnaires solides et compétents et qui font leur preuve depuis + de 30 ans :
• les résidences de santé publique – EHPAD
Les résidences médicalisées répondent à une forte demande liée à l’accroissement d’une population vieillissante et dépendante. Ce sont des établissements adaptés, qui accueillent dans un cadre médicalisé des personnes, seules ou en couple, ayant plus de 60 ans et en perte d’autonomie. Divers services sont proposés aux résidents : l’assistance médicale, l’aide à la vie quotidienne, la restauration… Investir dans des résidences médicalisées permet, au même titre des résidences séniors, de bénéficier du dispositif Scellier-Bouvard et de la récupération de la TVA. C’est un excellent produit d’investissement où placer votre argent pour compléter vos revenus ou pour préparer votre retraite. Ce produit est perçu comme un investissement financier et non pas immobilier. Les taux de rendement sont plus importants que pour d’autres investissements : entre 4.5 et 5%.

• La location en meublé professionnel (LMP) :
Vous avez un capital important à investir, vous avez envie de créer un complément de revenu défiscalisé sur le long terme ? Le statut du loueur en meublé professionnel (LMP) est fiscalement attractif.

Conditions pour avoir le statut de LMP :
Pour investir en LMP trois conditions doivent être réunies :
• Un membre du foyer fiscal doit obligatoirement être inscrit au registre du commerce des sociétés en qualité de loueur en meublé professionnel.
• les recettes annuelles de cette activité doivent être supérieures ou égales à 23 000€ par an.
• les recettes représentent au moins la moitié des revenus du foyer fiscal.
Quels sont les avantages fiscaux du statut de LMP :
• Vous pouvez imputer les déficits fiscaux générés par les intérêts d’emprunt, les assurances liées à cet emprunt, les charges locatives, les taxes foncières… sur votre revenu global.
• Les charges déductibles : les charges locatives et les charges liées à l’acquisition.
• Exonération de la plus-value au-delà de la cinquième année dès lors que vos recettes annuelles ne dépassent pas 90 000 €.
• L’investissement dans le neuf en LMP permet une exonération pendant 2 ans de la taxe foncière.
• L’impôt sur la fortune : une exonération est possible si le bailleur retire de son activité de location meublée à la fois plus de 23 000€ de recette et plus de la moitié de son revenu.
• Avantage à la transmission de son patrimoine. Les droits peuvent même être calculés après un abattement de 75% de la valeur des biens sous plusieurs conditions.
Quels sont les inconvénients du statut :
Les avantages sont évidents sur le plan fiscal, mais le statut de LMP comporte aussi certaines limites :
• Formalité comptable et fiscale plus importante que pour les bailleurs classiques.
• Les recettes annuelles doivent être supérieures ou égales à 23.000€, un plancher de recette difficile à atteindre pour les petits portefeuilles.
• Un investissement initial coûteux (coût du mobilier et de l’equipement).

Pour investir en Alsace, sélectionnez le type de biens, le budget et les autres caractéristiques pour votre projet d’investissement locatifs. Vous pourrez alors choisir le programme immobilier neuf en Alsace qui correspond à vos critères d’investissement.

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